住宅ローンアドバイザーからのお知らせ

2016年05月27日 度重なる強い揺れには「耐震住宅」でも耐えられない?

 熊本地震では度重なる『強い揺れ』で多くの建築物が倒壊しました。

阪神淡路の震災後、現在の建築基準になって建築された「耐震住宅」でさえかなりの倒壊が認めれれているそうです。

筋交いや釘・ねじ・補強金具などで《剛性》を強くした建物でも倒壊し、建築基準を見直す作業が国交省で始まりました。



 さて、何故このようなことになったのでしょうか?

従来、大きな本震の後には、余震は徐々に小さく また少なくなるのが私たちの常識でしたが、熊本の震災では最大震度7や6程度の揺れが何度も繰り返したため、前日の揺れで倒壊を免れ 避難所から自宅に戻ったために押しつぶされて亡くなった方がいらっしゃいました。


 釘・ねじ・金具で補強した柱や梁は地震の揺れにより金具が曲がり、抜け、または穴が広がり、それ以降の耐震性が徐々に弱くなっていったものと思われます。壁の亀裂などである程度わかるのですが、柱や間柱など外見ではダメージがわからない住宅もあり、それ以降住まうには不安が残ります。


 それでは将来の建築基準はどうなるでしょうか。

私は予言いたします。「制振(せいしん)」および「免震(めんしん)」構造が不可欠となるでしょう。

それは木材を金具(釘ねじを含む)で止めた住宅は地震による揺れで、金属の曲がり・断裂や木材の座屈(押されてへこみ元に戻らない状態)は仕方ないことだからです。



 さて、「制振」は ばねやゴムの弾力で揺れのエネルギーを弱くするシステムです。
木部接合部などにシート状の弾力材などを挟み込みます。

最近では油圧ダンパーを利用した住宅メーカーも現れました。

免震」は読んで字のごとく、揺れをのがれる つまり反対方向に振れる重量バランスで地震の揺れを[相殺]する構造です。壁内部や床下基礎接合部に免震構造物を入れることにより建物の揺れを数分の一に減少させるというものです。


* しかし、大きなビルでは免震構造は必須の技術ではありますが、一方 長周期地震には対応できないとも言われています。

 (高層ビルの話はゼネコンに任せるとして、私たちの関心の戸建は2〜3階の建築物ですので、将来の建築基準は相当の関心事です。)



 度重なる揺れに耐え続けている代表建築物は奈良・正倉院です。1300年弱もの間、数十回という大地震をくぐり抜けているのは史書の示す通りです。(一説40回以上)

正倉院は「校倉つくり」 〜 つまり「ログハウス」なんです。

ログハウスは木を立てるのではなく横に積んで組み込みますから、地震のエネルギーを格段が少しずつズレることで吸収してしまう「免震構造」を持っているんです。
(各段を金具でとめてはいません。金属は上から下までのログ段を貫く「通しボルト」だけです。)

それでいて、地震の後には完全復元状態に戻れるのです



 各住宅メーカーで従来の「制振」や「免震」をオプションで追加したら、数十万〜数百万円というかなりの出費が見込まれます。
制振・免震を坪単価に反映したら100万円では追いつかない高額な出費でしょう。


それらの装置でさえ「経年劣化」は仕方のないことで、メンテナンス費用もばかになりません。

ログハウスは特別な仕様追加のいらない地震に強い建物なんです。

私個人的には(特にロフトがトラス構造で丈夫だが間取り・窓など自由につけられ2階が重くない)ロフティータイプをお勧めいたします。




honkab2 at 10:55|Permalink

2014年11月08日 暑さの7割、寒さの6割は窓が原因 

・・・続き

低い断熱性なぜ放置、世界に遅れる「窓」後進国ニッポン

  〜 松尾和也 松尾設計室代表 日経新聞 電子版  2014/11/7  より


■暑さの7割、寒さの6割は窓が原因


 なぜ、世界各国がこのように窓の高性能化を厳格に進めているのか。もちろん、理由があります。


 日本建材・住宅設備産業協会の調べによれば、住宅で生じる熱の損失を部位ごとに相対化してみると興味深いことが分かります。窓などの開口部を通して、冬に暖房の熱が逃げる割合は58%、夏の冷房中に入ってくる割合は73%にも及びます。暑さの原因の7割、寒さの原因の6割が窓とみなせます。


 もちろん、家の断熱性能や形状などによって異なります。国によっても異なります。しかし、どの国でも暖房にかかるエネルギーはかなり大きな比率を占めており、窓はその原因の半分以上を占める部位なのですから、規制を厳しくするのは極めて合理的なわけです。

窓の熱の流出入%

一般的な住宅で生じる熱の損失を、部位ごとに相対化した値。特に開口部からの熱の出入りが大きいことが分かる。1999年の省エネ基準(次世代省エネ基準)で建てた家がモデル(資料:日本建材・住宅設備産業協会の資料を基に日経アーキテクチュアが作成)


■アルミの枠は熱が逃げやすい

 窓は枠とガラスで構成されています。このうちガラスの方はそれほど諸外国に比べて劣っているわけではありません。ペアガラス(複層=二重)やLow-Eペアガラス(低放射)といったガラスは、かなり一般化してきました。



 問題は枠にあります。断熱性能が低い窓枠は、あたかも隙間風が吹き込むかのようです。日本のサッシの大半は、枠がアルミでできています。理由はアルミが加工しやすい、工場のラインがアルミ向けであるといったことにあります。しかし物理的に考えれば、枠にアルミを使うことはあり得ません。断熱性能の目安となる熱伝導率で各材料を比較してみれば明らかです。


 熱伝導率は、アルミかそうでないかで約1000倍も異なるのです。だから世界的にはサッシの樹脂化や木質化は当たり前になってきています。

材料による熱伝導率

材料の熱伝導率の比較。アルミは樹脂や木に比べて熱を通しやすく、窓枠に利用するのが不利であることが分かる(資料:ケンプラッツ)






世界の窓

 米国では全50州のうち24州でアルミサッシが禁止されています。日本で売られている4.65W/m2・Kレベルのサッシは大半がアルミでできていて、アングルと呼ばれる室内側の部位だけが樹脂でできている「樹脂アングルサッシ」と呼ばれるものです。これが売れ筋の7割を占めます。





 大手住宅メーカーの大半が採用しているのはU値2.9W/m2・K(Low-Eペアガラス利用時)もしくは3.5W/m2・K(普通ペアガラス利用時)で内枠が樹脂、外枠がアルミでできた樹脂アルミサッシというものです。なかには、これを「樹脂サッシ」と呼ぶ人も存在します。


■ペアガラスでも結露の恐れ

中略〜

 どんな窓でも最も結露する可能性が高いのは、下枠とガラスが接する近辺です。人間の健康に理想的な冬の室内環境は、室温が20℃で相対湿度が50%程度とされており、この状況では外気温が低いと、すべての樹脂アルミサッシで結露が発生します。



 結露が発生するか否かは、まず枠が樹脂か木なのか、それ以外なのかでほぼ決まります。枠とガラスの断熱性能を比較した場合、一般的には枠の方が低いので、結露が生じるかどうかは枠の性能に引っ張られます。上記の室内環境で外気温が0℃であれば、結露が始まる温度(露点)は9.3℃です。アルミの枠では多くのケースで結露してしまいます。



■「結露は瑕疵」の欧米


 先の日本建材・住宅設備産業協会の調べによれば、窓など開口部からの熱損失は、少ない方の冬でさえ58%であり、次点の外壁15%と換気15%と比較しても圧倒的に大きくなっています。窓の設計が最優先かつ最大の課題であるのは、このためです。


中略〜

 ドイツやオーストリアでは窓の結露はもちろんのこと、壁体内の結露においても徹底的に抑制が図られます。「建築物理上、結露を引き起こすのは誤った設計であり、人の健康を害するから瑕疵である」という考え方が根底にあります。事の重さを痛感します。



 オーストリアでは鉄筋コンクリート(RC)造マンションなどは、コンクリートの水分がほぼ抜けるまでの2〜3年は家賃が低く貸し出されるということも聞いています。そもそも欧州のマンションは外断熱工法なので、結露は日本に比べてはるかに少ないのですが、そのうえでの話です。



 一方、日本なら築後2〜3年は賃料が最も高く取れる時期です。それどころか日本ではほぼ全てのマンションで、北側の部屋が結露に悩まされています。マンション販売会社によっては、「加湿器を止めてください」にとどまらず、引き渡し時に除湿機をセットにして渡している会社さえあります。




書評: 私たちHONKAマンたちが常にお客様に説明し続けていることですね。

     
     忘れてならないのは、玄関やテラスドアの断熱性能もです。
     木製ドアなら全て断熱が完全というではないのです。やっぱり無垢板の3cmや4cm厚のド
     アでは冬の寒さは伝導してしまいます。 ポイントは断熱材が挟まれているかです。また、
     ドアや窓のパッキング部がシングルかダブルかで、空気で断熱層を持てるか否かの問題
     になります。
     
     さらにそのパッキング部の素材、柔らかく且つ永年の耐久性を持つか否かです。擦り切れ
     てすきま風状態の他ログハウスは多く見ています。

     ホンカでは風防用室内ドアを設けているプランも多いですが、プライバシー対策だけでは
     ないのです。ドアを開けた時のヒートショックが和らげられるのです。


     壁の熱ロスについても語られていましたが、HONKAの112サイズの壁の厚さでもコンク
     リート壁120cm以上の断熱性能なんです。


     さらに、ログハウスはフィトンチッドで健康にしてくれ、湿度調整をもしてくれる建物です。

     最後にもう一点、厚いログは燃えにくく、有害ガスが出ないといつも言いますが、窓が木製
     なら外側の火は室内に侵入しづらいのをお知らせしておきます。

     燃えやすい樹脂サッシは無論のこと、アルミサッシも大変熱に弱く、すぐに変形し、ガラスも
     割れて室内に火が侵入してしまうのです。

     実際にモデルハウスにおいでいただき、ドア・窓の厚さ・パッキングなど見ていただきたいで
     すね。   そろそろ床暖房を点けようかと思います。


                                                以  上

honkab2 at 14:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2014年11月08日 暑さの7割、寒さの6割は窓が原因 

低い断熱性なぜ放置、世界に遅れる「窓」後進国ニッポン
      〜 松尾和也 松尾設計室代表2014/11/7  日経新聞電子版より

 日本は世界から見て、「ものづくり先進国」「超一流の工業国」というイメージがあると思います。しかしながら窓に限っては全く逆で、日本の工業製品の中でほぼ唯一といっていいほど、レベルの低い状態が続いてきました。


 まずは、その証拠として世界各国の窓の断熱性に対する最低基準と日本の窓の実態を比較してみましょう。

比較表

各国が求める窓の断熱性能を熱貫流率(表中のUw。単にUとする場合もある)で比較。小さいほど断熱性能が高い。ここに載せた値はどれも最低基準であり、これ以下の値にすることが求められている(資料:テクノフォルムバウテックジャパンの資料を一部加工)




 窓の断熱性能は、「熱貫流率」という指標で比較します。U値とも言い、単位はW/m2(平方メートル)・Kです。1m2当たり、かつ1時間当たりに通す熱量を表し、小さいほど熱の出入りが少なく高性能であることを意味します。多くの国では窓の重要性がよく認識されており、U値に関して最低基準を設けています。その値をまとめたのが上の表です。



 日本には非常に残念ながら、いまだに最低基準が存在しません。よくあるアルミニウム製の枠に一重(単板)のガラスを使った窓は、U値が6.5W/m2・Kと、とんでもなく低性能な値ですが、今もこうしたタイプの製品を販売することが許可されています。日本に5700万戸あるといわれる住宅の8割以上は、U値が6.5W/m2・Kというレベルでしかないといえます。



■1999年制定の基準が現役


 既存住宅は仕方がないとしても、新築住宅においても売れ筋の7割が4.65W/m2・Kという低いレベルにとどまっています。国内では窓の性能は星の数で表しており、その評価は下記のようになっています。


 冗談みたいな話ですが、次世代省エネ基準という1999年(平成11年)に定められた基準が、いまだ住宅業界では「あがり」としてあがめられる風潮があります。基準値は地域によって異なり、東京や大阪など大半の地域を含むエリア(旧・IV地域)については、あろうことか、窓性能の目安として4.65W/m2・K以下と書かれているのです。

日本の熱貫流率表

経済産業省が定めた窓の等級。最高レベルでも熱貫流率は2.33W/m2・K以下と、諸外国に比べて求められる性能が低い。義務化もされていない(資料:ケンプラッツ)



■欧州だけが高基準にあらず


 「欧州は省エネや断熱の基準が厳しすぎるから、それと比べるのは酷だ」。こんな意見がよく聞かれますが、それは欧州だけの話ではありません。お隣の韓国と比較してみましょう。



 韓国の東京や大阪に該当する地域の戸建て住宅(Detached house)に対する最低基準は2.7W/m2・K、推奨基準は1.6W/m2・Kです(60m2超)。これが意味するところは、同じくらいの温度域での比較では、今の日本の最高基準(2.33W/m2・K)が韓国の最低基準程度でしかないことを表しています。

 さらに、日本では最近まで、断熱性能に有利な樹脂製の枠と三重(トリプル)のガラスを使った製品は、ほとんど販売されていませんでした。その状況下では、日本の最高レベルのサッシが韓国の推奨基準に達することができなかったのです。

 現在中国では2.5W/屐Kだが、2015年を目安に2.0w/屐Kまで厳格化されることが検討されている。


 続く・・・・・。   (次は「暑さの7割、寒さの6割は窓が原因」の本題です。



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2014年11月02日 来年、相続税が増税となります。

10月30日(ブルームバーグ)より。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20141030-00000001-bloom_st-bus_all

 かつて2億円以上の相続財産がある方が対象でしたが、1億円程度で実際に相続課税対策が必要になりそうだと記事では書いてあります。

 ,修里燭瓠▲▲僉璽箸筌泪鵐轡腑鵑魴て、賃貸経営を勧める事象が増えそうだと。 

 * 課税に際し更地は時価の8割程度の路線価で評価され、賃貸住宅を建てると借地権の発生で評価額はさらに6割程度まで減額。また、建物は時価の約4割の固定資産税評価が適用され、賃貸していれば、さらにその7割程度で評価される。・・・・・ 賃貸することで発生するメリット 〜 土地評価額 0.8 × 0.6 = 0.48  ,  建物評価額 0.4 × 0.7 = 0.28 


◆‐綉理由により100%相続財産とみなされる現金を不動産に変えると相続税評価額が下がり、節税に有効
 * マンション建築等が増えそうだと、再度述べています。


 来年の相続税改正で、基礎控除の定額分は現在の5000万円から3000万円に、相続人数に比例した分は1人1000万円から600万円にそれぞれ引き下げられる。相続人が1人の場合の控除額は6000万円から3600万円となり、資産4000万円でも新たに課税される。富裕層を主な対象としてきた相続税は対象者の裾野が広がり、課税額も増える


来年の相続税制改正で影響を受ける路線価と地域
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20141102-00010002-dime-bus_all

私、上記資産者には該当しません(借金はあっても資産・貯蓄はなし・・・。)が、日常の生活・仕事に響いてきそうです。

 実際、高速道路の利用料金の大幅UPで通常の経済活動さえ控えめにならざるを得なく、各種控除の廃止・増税がさらに身入り収入を減らし、この上消費税を予定どうり上げるようでしたら、生活がかなり厳しくなります。

更なる「量的緩和」を日銀では5対4の評決で決定したようですが、お札を刷るなら国民ひとりあたり100万円程度配ってください。かなりの消費増となると思います。
景気回復のために思い切って120兆円どうですか安倍さん日銀さん。


honkab2 at 11:25|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年02月09日 賃貸と持ち家どちらが得?   (ダイヤモンド・ザイネット配信から)

出典:  一生独身の場合、家は「買う」「賃貸」どちらが得?ダイヤモンド・ザイ 1月26日(土)11時31分配信

内容は: マネープランを考える特集・・・・・今回は「家について」。 独身者も"自分の家"について考えよう

抜粋:  一般的に、人生で「マイホーム」を考えるのは、結婚して家庭を持ったときだろう。だが、独身者にとっては、そのマイホームを真剣に考えるタイミングがなかなかやってこない。そのまま何も考えずにいると、「あのときなら住宅ローンを組めたはずなのに」とか「若いうちから老後に払う家賃のために貯蓄しておくべきだったのに」などと後悔しかねないので、独身者であってもマイホームについてきちんと考えてみるのは大事なことだ。

 家を買おうとしている人や、実際買った人は、よく「賃貸の家賃を払い続けているのがもったいないから」という言葉を口にする。だが、近頃は"家を買うお金と、生涯賃貸暮らしで支払う家賃の総額には、(両者が同じくらいのスペックの家なら)それほど差がない"という説も一般的になってきた。

 ということは、持ち家と賃貸、どちらでもいいということなのかもしれないが、実際はどちらにもメリットとデメリットがあるはず。そしてそれは、ファミリーと独身者とでは意味合いが変わってくるだろう。はたして独身者にとって、本当にメリットのある"家"とはどんなものなのだろうか。

● 持ち家なら、老後に毎月出ていく住居費の心配をしなくていい

 近年、一人暮らし用のマンションを購入する独身者が増えているという。「その傾向は、特に女性に強いようです」と話すのは、ファイナンシャルプランナーの山崎俊輔さんだ。

 「そもそも、家が買えるくらい計画的に貯めているのは、女性のほうが多いんですね。もちろん、男性でもマンションを買う人は結構いますが、それは自宅としてではなく、投資用だったりするケースもままあります。

 いずれにしても、独身者が家を買うのは、一口にいいとも悪いともいえません。持ち家は資産ともいえますが、条件次第では重荷にもなってしまうこともあるからです」

 それではまず、独身者にとっての持ち家のメリットとは何なのか?  山崎さんはこう話す。

 「家を買って、リタイアまでに住宅ローンを完済していれば、収入が限られている老後の生活の中で、住居費が管理費や固定資産税だけにとどまり、賃貸暮らしの場合よりも格段に少なくなります。その点が持ち家の最大のメリットでしょう。これは独身に限らず、ファミリーでも同じです。
 
 また、独り身にとって"終のすみか"の存在は、心のよりどころにもなります。『頼るパートナーや子どもがいなくても、家さえあれば何とかなる』と思っている人は多いのではないでしょうか。たしかに、頼る人もおらず、持ち家もなく老後資金も乏しいというのは最悪の状況なので、現役時代に家を買っておくのは、最終的に持ち家と賃貸のどちらのほうが金額的にトクか、ということではなく、一つの"安心を買っておくこと"でもあります。

 公的年金水準は、家賃を織り込んでいないと考えるのが適当です。”これだけ持ち家政策を講じてきたのだから、国民は家を定年までに確保しているはず、年金は日常生活費をまかなう水準で設定しよう”と国は考えてきたからでしょう。その意味でも『終のすみか』を定年までに確保する必要が出てきます。

 もし、老後も賃貸暮らしだと、たとえ家賃5万円の部屋でも、年間の支出は60万円。ということは、老後が20〜30年あるとすると、住居費だけでおよそ1000〜2000万円は飛んでいく計算になります。しかも、これは家賃5万円の部屋に住む場合の金額で抑え目。もう少しいいところに……と思うと、さらに膨れ上がります。その分を現役時代から準備できればもちろん問題ないですが、この準備をするには、"かなり高い計画性"が求められるでしょう」(同)

                 以 上


つまり、独身なら賃貸という選択肢もあるが、夫婦やニートの子どもや老後にも同居しなければならない身内がいるような場合は圧倒的に持ち家ではない場合のマネーリスクは重くのしかかってきます。収入・貯蓄額の限られている家族の場合、選択肢は「若いうちに持ち家を・・」です。

現在より給付水準が下げられるであろう年金や生活保護に期待することはできませんが、その場合ならなおのこと持ち家の人の生活の質の優位性は揺るぎません。

平成26年4月からの消費税UPを避けるための建築請負契約書期限は今年の9月末までの締結が求められます。(完成・引き渡しは平成26年3月末以降でも可。)但し、ログハウスの場合、加工・国際搬送などの期間も計算に入れなければなりません。

そろそろ慌ただしくなってきそうです。



honkab2 at 10:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年07月19日 坪単価って?

パース 弊社のMH(モデルハウス)はKIEROS供淵エロス2)です。

左のパース図はプランブック(カタログ)及びHONKAのホームページの「製品ラインナップ」タグからのキエロスです。


*弊社MHは間もなく築5年を迎えますが、敷居が高いようで、なかなか気軽に足を踏み入れてくださる方は多くはないのですが、ギャラリーイベントの際などでお越しいただき、ログハウスに触れて、驚かれる一般の方は多いですね。

       大体が価格の話にはなります・・・。



 一方、様々な建築を検討されて、MH見学が目的の方にとっては、先ず最初の質問に『坪単価』や『建坪』を質問される方は多いですね。




さて、この『坪単価』や『建坪』、ホントの意味をご存知ない方が多いのでここでお話しておきます。

プラン左はKIEROS兇隆崋茲蠅任后(弊社MHは反転プランですのであしからず)

このプランを参考に説明いたします。

建坪=建築面積 です。  外壁・柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいいます。


これは建物頭上から真下に見て壁(柱)のある構造躯体部の面積を指します。
8.35m角のログ壁スペースですからキエロスの建坪は8.35×8.35=約69.7屐別21.1坪)です。

農転や敷地の建ぺい率を計算するときに必要となる数値です。




 一方、上図 での1・2階の間取りの室内面積の和を建築基準法上の法定延床(のべゆか)面積と呼びます。

2階の吹き抜け・階段など考慮すると約130.7屐別39.5坪)となります。


建築確認申請などでは基本的にはこの延床が記載されますが、建築業界では別に「施工面積」という表記も存在します。

これは玄関ポーチやデッキ、バルコニーから外階段、果ては出窓50cm以下の工事箇所までも面積算入します。



 では上記プランのキエロスではどのくらいか?

  デッキ・・・・・   5.64
  テラス・・・・・  10.0
+ 玄関ポーチ ・・・3.0
                    18.64屐 

ベースとなる延床面積 130.7屐,搬すと 149.34屐,砲覆辰討靴泙い泙后

つまり、施工面積で計算すると11.4%も多くなります。(39.5坪は45.17坪に・・・。)


この差を某建物で計算すると・・・。

例) 坪単価68.4万円 が 59.8万円と表記されてしまいます。



「坪単価は?」 と聞かれて 回答 А60万円を切ります。 〈実は施工面積では〉
              
                  回答◆А70万円近くです。 〈延床面積では〉


さて、このスゴイ印象の違い、どう感じますか?


さらに、坪単価が低く建てられたと自慢する方がおいでですが、ご存知でしょうか?

安さには理由があります。 

原価が安いモノを使っているか、安く作っているかだからです。

建築業界、原価率や利益率そんなに変わらないんですよ。

利益主導の悪徳業者や広告費を見極めればあとは建物が見えてきます。




どうですか?  それでも坪単価? 


                 

honkab2 at 16:25|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年06月29日 消費増税

 消費増税を中心とした「社会保障と税の一体改革」を口実の政争には辟易ですが、現実上昇しそうな消費税について記してみたいと思います。

私たち建築を生業としている側からは、消費税の上がる前の特需を期待する声はとうぜんです。

それ以前から陰りの出ていた戸建住宅業界もリーマンショックで追い打たれ、かなりの企業・グループの淘汰がなされました。

が、住宅産業で飯を食ってきた人々は他業種へ移ることは少なく(スキルが無く・・・といってもいいが、)新規起業の乱立はリフォーム需要にどうにか支えられたが、(結果は)ワークシェアーによって一人当たりの収入はかなり減っているのが現状です。


そして、90年代の消費税前のフィーバーは課税開始とともに一気に冷えていったことを思うと、今回も特需の予感はあるものの、長い目で見る消費支出の増ではないのは予想できます。(心配です。)




さて、話は本題に移りますが、お客様にとって一生に内何度も購入することは少ない《高額》な住宅は、消費税の増加だけでも50万円〜100万円単位で予定が増えます。


さて、大変。
税額が上がるものには低いうちに手を打つことはしておきたいですね。
住宅の契約や車などの耐久消費財は目に見える大きい金額のため騒がれます。 一時的には大きな痛手ですね。



しかし数字的に小さいが、積もると大きくなる食料品や日常必需品は我々の生活の質に直結するため、真綿で首を絞められるような厳しさは覚悟しなければならないかもしれません。外食の回数が半分になるとか、比べて安い方の食材で我慢するとか、です。



ところが我々バブル世代に生きたおじさんたちは実はこの生活の激変を経験しているのです。

80年代、どの業界もウキウキでした。  不思議なことに、お金はどこからか湧いてきたし、「借金も財産のうち」と言って多大な負債は多大な儲けを生んでいました。

これが90年代になり、バブルが実体のないお祭りであったということが解るに連れ、私たちは生活を変えていきました。
それもそうです、給料が少なくなる、ボーナスがなくなる以前に会社がなくなるのですから。
夜も朝まで飲み歩いていたのが、安い店→居酒屋→カラオケと客単価の安い娯楽へと移り、今では家でしか飲まないという方は多いです。
(私など、酒もやめました。・・・・・他にも理由はありますが・・・hehe(汗)・・・)


所詮、時代のあぶく銭目当ての業態は縮小していったのですが、私たち世代は「堅実に生きる」ことの大切さとを学んだのでした。

バブルの崩壊の結果、利益をあげたのは公的資金注入や貸し剥がしで力をつけた大手銀行や派遣社員化で内部留保を大きくし利益を巨大化した大企業、そして相対的に定期的に増える手当や福利厚生で突出してきた公務員です。


またまた脱線してしまいました。
話を戻します。

住宅購入時に消費税がかからないのは?(今までも、さらにこれからも)

○土地1000万円の土地が税込1100万円などとはなりません。1000万円のままです。  (不動産屋さんの仲介手数料に対してはかかります。)

○金融機関で強制的に加入させられる「団信保険料」にも消費税はかかりません。

○建物にかける火災保険料にもかかりません。

○もう一つ個人同士が営利を伴わない中古の自宅の売却をした場合にも売却価格には消費税はかかりません。





2014年度からですか?
ログハウスは建築期間が長いのですが、その時期に立て込んできた場合、対応できるかどうか心配しています。

honkab2 at 17:29|PermalinkComments(1)TrackBack(0)

2012年06月28日 ログハウスと火災保険

 以前、生命保険につて特集させていただき、「入り方」ほか説明させていただきました。
おさらいをすると、第一にローンを利用する方が金融機関でローン契約する際に強制的に入らなければならない「団信保険」と呼ばれる生命保険は、ローン契約者に万が一のことがあった場合(死亡・障害)、残債が相殺・減額されるというものです。

第二には家族構成や経年のリスクに対しての入り方でした。
子供の誕生・進学や結婚、病気を経済的リスクとして考えた場合の対策としてです。これには長生きした場合の生活費などもリスクとしてくくります。
養老・終身保険や個人年金などのキャッシュフロー準備から掛け捨ての保障額を得るための諸保険金がリスク対策になります。

しかし、先日各生保の「予定利率引き下げ」というニュースが入ってまいりました。 国債などへの運用益が見込めないため、掛金(保険料)を上げ、約束した保険金額の原資とするというものです。  会社によって異なりますが10%を大きく上回る値上げとなりそうです。(更新のない、過去に加入した契約は含まれません。)
保険の入り方にお迷いでしたら、全く利害関係のない私でしたらアドバイスできますよ。
保険の営業は顧客の都合より先ず、自分の成績(収入)がUPするアドバイスをしがちです。 《同じ保険料では貯蓄型保険金より掛け捨て型・定期型保険金が大きくなります。生命保険募集人(営業員)の成績をおしなべて評価するために【修正】という計算はするのですが、皆この修正金額を高くしたいわけです。》



 さて、今日はこの生命保険ではなく、火災保険についてです。
以前と異なり、住宅ローン実行時(住宅の完成時)に金融機関に強制的に加入させられていた昔(証券は金融機関の預かり)と異なり、今は自由な火災保険に入ることができることになっています。

何十万円という一括保険料やローン金利の加算などの負担が減り、知り合いなどの保険屋さんで契約できます。

通常、「新築価額」で保険金を決定しますが、経年で評価(保険金額)が減っていくタイプと比べても保険料にそれほど大きな差がなければ、「新築価額」を保険金額とするべきです。


また、家財保険は必需と言っていいかもしれません。(金融機関に保険証券のコピーを提出します)が、保険対象は家のみでOKなので、家財保険に入らない方が多いようです。

なぜ、家財保険が必要か?
それは、実際に火災になったとき、全焼なら保険金で家は復元できるでしょうが、半焼や部分焼(ぼや)程度では半分や数%の保険金だけです。
建材の進歩や道路の整備で消防が早く到着し部分焼という場合が多く、逆にリスクとなるからです。

消火のための放水などで、住めない状態になったり、リフォームに多大な費用が必要になったりします。  2000万円の家で半焼だから1000万円の保険金が出、さらに1000万円の家財保険の50%の500万円が支払われたと仮定すれば1500万円はかなり助かります。
ぼやで200万円の主契約分保険金だが、放水によって50%の家財が使えなくなり500万円支払われた場合などよくあることです。 この場合700万円という金額はかなり現実的な再建費用になり得ます。

リスクへの準備、これが大切なのです。



 更に、地震保険特約についてです。
現代の建築物では耐震基準に適合した建物が多く、地震保険は必要ないという方もいらっしゃいますが、地震が原因での火災や水害は通常の火災保険では対応しません(保険金は出ません)。
最高、火災保険金額の50%という制約はあるものの、万が一を考えたなら地震保険特約をつけておくべきですね。 耐震基準の等級によって保険料は変わってきます。


honkab2 at 14:46|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年02月01日 住宅ローンの始め時

 現在一番多い住宅ローン契約は35年間元利均等返済です。
その中で変動金利or固定金利か? さらに固定期間の長短や繰り上げ返済などの利用の仕方で大きく返済金額が変わってきます。

35年間というのは一般的なローンですが、年齢により50年ローン(金融機関によります)や 子供の年齢が契約年齢になる、親子リレーローンという方法を取ることがありますが、年齢が高いことによる長期ローンには抵抗感がついて回ります。


フラット35では返済終了が80才までの契約が出来ますが、60歳時点で20年間ローンが残っているというのは厳しいですね。

ちなみに40才過ぎの方が30年や35年のローンを組んだときには、安定収入の見込める65歳時点までには「繰り上げ返済」などでローンを終了していることが望ましいです。


但し年齢以外にも今ここで家を建てるか否か、現実的に悩む方がおいでです。

『転勤族』のご家族です。


 以前、数年の米国勤務を経て帰国されたご家族が 会社が社宅として借りている住宅に2週間住んではみたが、何としても我慢できない(アメリカではログホームに住んでいたようです)と ログのモデルハウスを訪れましたが、現在でも「転勤」の真っ最中だとのことでした。



中部地方に本社のある上場企業にお務めのそのTさんは「いつか本社に帰ることになるので」と、 この千葉県に居宅を構えることに決断が出来ませんでした。

ご夫婦とも関西の同一県(府)にご実家のあるTさんでしたが、定年までは20年以上あり本社に帰ったとしても、更なる転勤は充分考えられる方でした。


そこでTさんは、当時米国で生まれたばかりの赤ちゃんを含め「3人の子供たちの為の家」として建築しようと決断しました。


先ず、「ログハウスが好きなのでいつかは建てたい」と思ってはいたが、現在の子供たちが小さいうちに、また成長するときの「子供にとってのログハウス」が『将来』ではなく、『現在』必要なのだと 気付いたようです。


土地も都内へのアクセスも良く、子供たちの将来の進学や就職に首都圏(東京圏)である千葉の方が選択肢が多くなる ということもプラスに考えました。



もちろん、将来 Tさんは転勤の辞令が来ることは覚悟し、その時には「単身赴任」の社宅暮らしを覚悟したのでした。


いつかは来る「定住」。それを子供や奥様の為に早くしたのです。


定年後、夫婦は中部地方や関西に行くことはあっても、子供たちにとって もはや千葉が故郷なのです。



「子供たちの為の家」



Tさんはログ生活を満喫しています。





定年後に現金で家を建てたいという方、 小さな平屋など 「終の棲家」 があればいいのです。


早めに子供の為の住宅ローンを始め、子育てしながら返済する。

それこそ家族ではないでしょうか?

honkab2 at 12:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2010年09月06日 住宅ローンの相談で告知いただく内容

 通常の基本的個人情報(住所・氏名など)のほかに

・手持ち資金(頭金とも呼ばれます)の有無(その金額)

・住宅ローンの用途(住宅・別荘・増改築・住み替えなど)

・物件所在地の情報(住所・面積・登記関係等)

・土地購入からの場合土地・建物の内訳(契約予定日・引き渡し予定日など)

                          等の情報が必要になります。



 またもっと踏み込んだ個人情報としては

・ご家族構成(配偶者の有無・お子様の人数等)

・現在お住まいの形状(自己所有か否か・賃貸・社宅など)と家賃他の経費

・勤務先名・住所・事業内容・業務形態と勤務年月について

・前年度の税込み年収(個人事業主の場合3年間分の証明)

・借入の為の収入合算者の有無とその合算者氏名・続柄・前年収入と勤務先情報

・預貯金や現在の借入状態の告知(クレジットカード等の加入状態)

以上ですが、・・・・


金融機関での融資申し込み時(事前審査を含む)に必ず用紙への記入が必要ですので、数字を覚えておくとか証明書を用意する必要があります。


先日のブログ記事の「つなぎ融資」を申し込む場合には、既にその金融機関での申込が済んでいる必要があります。さらに工務店との建築請負契約が最初に済んでいることも求められます。
それは「つなぎ融資」は出ない「フラット35」についても同じです。



以上、事務的な住宅ローンについての知識ですが、・・・・・



さて、

¥Aという土地に ¥Bという建物を建てるとしたら 返済可能なのか否か?

実際に申し込んだらいくら借りれるのか?  いくら返していけばいいのか? などを具体的な金額提示できるので、皆さんお気軽に相談においでください。



honkab2 at 15:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0)