2010年02月

2010年02月27日 住宅ローンと生命保険

 住宅ローンはできるだけ早く完済したいという気持ちの方がほとんどです。
そしてその理由の一番にある「定年時までには・・・」というのは、その通りだと思います。


それでは、先の例 35才の方が35年ローンを組むとそのままでは完済時70才です。
現在は70才どころではなく、もっと働き続ける方は多くなっていますが、とりあえず一般的な定年を65才とすると、ローン終了5年前にその年齢を迎えてしまいます。


35年ローンではなく30年ローンにすればいい。というご意見も有りますが、月々の返済額が多くなるため、返済率で融資限度にかかってしまう場合や 金融機関の返済率には余裕があったとしても、実際に払い続けるのに厳しい金額になってしまう場合も有ります。


住宅ローンは「借りれる金額」ではなく「返し続けられる金額」というのが基本的な考えです。




金融機関でのローンでは必ず返済一覧表をもらえます。
そして、固定金利期間の中では あらかじめ、確定した融資残高が必ずわかるようになっています。

上記の例では65才時の「融資残高」を確認してください。



 もちろん「繰り上げ返済」で減らせればベストですが、もうひとつの選択にキャッシュフロー型生命保険で65才時の現金を用意する方法も有ります。


* ローン元金の繰り上げ返済についてはまた別の機会に取り上げますが、基本的には ● 期間の初めに近ければ近いほど   ● その時点の金利が高ければ高いほど  ● 返済期間が長ければ長いほど  利息軽減効果は大きいのです。  (融資金額・回数・金額によりますが、一回の標準的な繰り上げ返済で数10万円もの利息を払わずに済みます・・・一般的には100万円単位での返済が基本です。)


 そして、そのキャッシュフロー型生命保険には何があるかですが、・・・
貯蓄性No1の養老保険、いつでも好きな時に解約できる終身保険、キャッシュフローの最大な期間に解約することが求められる超長期平準定期保険がその代表です。



○ 養老保険は生死混合保険で加入時からの(主契約)保険金額が満期には<満期保険金>として配当とともに支払われるというものです。
   ・・・・・65才時に満期を設定し主契約保険金額を融資残高以上に設計す
   るというものです。(保険料Pは一番高い)


○ 終身保険はやはり解約返戻金(積立部分)が貯まるタイプの死亡保険です。
加入時の設計書での年齢別解約返戻金額を参考に主契約を設定するべきです。ここで注意しなければならないのは、配当部分の予定金額は経済状態で少なくなる可能性があるので、あくまで主契約返戻金で算定するべきです。

   ・・・・・・現在の配当実績では加入後かなりの期間元本割れがありますの
   でやはり25年〜30年以上は続ける「計画積立に保証もついている♪」的
   考えで加入・続けることです。


○ 超長期平準定期保険は死亡保険、一言でいえば「非常に長い期間の掛け捨て保険」とでも言えばいいでしょうか?期間が長いので10年程度の定期保険とは全く違った性格を持っています。 いわば、ある時期 解約返戻金が生じる保険でありその金額をもってローン残高に充当する方法です。

   ・・・・・・総支払保険料よりはかなり下回り、また 解約時期を間違えると最
   後(満期時)には0ということですので、保険設計書での解約返戻金のピー
   クを65才近くに持ってくるような満期を設定し、必ず65才で解約する。

   * 取り扱いの保険会社が限られ、年齢によっては40年満期など設定で
    きない場合も有ります。(ほぼ、期間の2/3あたりにピークはきます)契約
    者・被保険者・死亡保険金受取人指定等の加入形態で法人などで節税・
    事業承継などの目的で入ることが多い保険です。  長期ということも有
    り保険料は高めです。



生命保険は目的別に加入することが大切です。

<次回に続く>

honkab2 at 11:47|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2010年02月24日 残すところ1か月を切りました

北面 手配違いの為工場建具塗装がなされていなかったため、トリムボードの打ちつけまで塗装時期を伸ばしました。  もちろん外部ログ部の下地塗装は終わっていますのであわてなくても大丈夫でした。

写真は北側からの撮ったものです。換気の穴も有ります。  ロフト上の小窓からは遠くが望めます。



換気穴左の穴は1階ユーティリティーの24時間換気用。
右の小さめのはトイレ上部換気扇(人感センサータイプ)用。
ログ厚をくりぬくには結構大変なんです。
間仕切部のセトリング対応クリアランスが上部に見えます。




間仕切り部の刻みログ壁と間仕切り壁の交差部はこのように刻んでから木工は進みます。
間仕切り用の刻みも工場でプレカットもできますが
最近ではオーダー後の打ち合わせなどで収納棚等の追加・変更に対応できるよう、現場刻みにしています。




天井張り天井・妻壁等徐々に仕上げ材が張られていきます。

シーリングファン用電気配線が見えます。






風呂先週末ユニットバスが設置されました。
鏡にも映っていますが、窓の開口が広くて、非常に明るい風呂となっています。
しかし目かくし可動ルーバー付窓を選んだため、プライバシー対策も兼ねています。
(SM邸で好評でしたので、今回も採用です)



床下収納床下収納、キッチンにつける場合、ユーティリティーに付ける場合等がありますが、今回はキッチンに。

定期点検時等の出入り口になります。
床板の木目模様合わせなど手間はかかります。




音ナインST邸では上下階にトイレを作ります。
便器のデザインや機能の向上で使いやすく、省エネなどにはなってきましたが、配管(上下水それぞれ)の結露・流水音対策が無ければ生活しずらい家になってしまいます。
写真は汚水排水管に巻いた「音ナイン」です。
これによって深夜などに気になる2階からの流水音がかなり少なくなります。
一方、上水は冬の冷たい配管を通ってくる水道水が室内の暖気を結露させやすくします。壁の中の配管が結露でしずくを落として、・・・・・・なんてゾ〜ッとします。


honkab2 at 10:35|PermalinkComments(0)TrackBack(0)■東金市ST邸(ヤルビ08反転型32.5坪)完成まで 

2010年02月18日 住宅ローンと生命保険

<続き>

 キーワードは掛け捨てタイプ、


その中でも中途解約返戻金が無いか非常に少ない、又は無配当だが保険料は安い定期保険を見てみましょう。

          <某ネット生保の保険料を参考にしてみました>


* 保険の満期は10年後ですが、継続意思のみで10年ごとの更新が可能という商品です。最終的には80歳程度まで保証は続けることが可能ですが、特約付加に主契約S(保険金)に対しての割合及び高齢者での特約等の付加に制約があります。

 

例; ちなみに二人のお子さんの進学・生活費用=保険金額2000万円としますと、10年満期(無配当タイプで有名な定期保険)35歳男性保険料月額4500


年間保険料P=
4500×12ヶ月=54000円 10年間累計では54万円となります。

45歳時の更新保険料は月額8440円です。更に10年後55歳時は月額16800円です。


参考:それぞれ10年後・・・・更新するたびに保険料は倍近くなってしまうことにお気づきですか? さらに保険期間20年の定期保険を選択したなら35歳時月額5840円です。そして20年後・55歳の更新時は月額23660円になります・・・・。

それは無理だという方に↓

 


上の家族の例の場合だと55歳時には2000万円の保証は必要ないのではないでしょうか?  (場合によってはお葬式の為の費用500万円ほどあれば?)

・・減額し、保険金額500万円・・・・ならば月額
5915円だけなのです。


このように将来予想されるシーンごとの加入形態がクレバーな生保加入なのです。

 



但しここで断っておかなければならないのは『健康は財産である』ということです。

「健康なら保険に入る必要はない・・・」、なんてことではなく、・・

 


生命保険は基本的に健康でなければ加入できないのです。最近ではある程度の疾病や条件付きで加入できる商品も有りますが、保険料は高くなるし、保険金の支払いに制約が発生します。



若い年齢では健康でどんな保険にも加入できるが、持病のある年齢では加入できないなどということはあります。血圧や診断数値に異常が出るのは
3040代からでしょうか?

「入りたいときには診査で拒絶され、入れない」というのが生命保険です。

 

 何歳でも既に加入している保険を更新するのは無条件なのです。更新時入院していようががん告知を受けようが更新できます。  つまり健康な若いうちに加入することが必要なんです。

 


そして、いちいち更新など面倒くさいなどという方には保険期間を30年等の長いスタンスで入りながらも、保険料が抑えられる「逓減定期」(年齢とともに保証額が少なくなっていく定期保険)も出ています。若いうちに保証が必要な方向けの商品です。

 



保険は【相互扶助】の精神ではじめられた仕組みです。加入しなければ保証は得られません。


普通にマイホーム生活を送るためにも保険は必要なんですネ。



保険というのは進められると毛嫌いする方が多いのですが、必要性は解りきっているのですが・・・。



保険は自ら選びましょう!?




honkab2 at 17:00|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2010年02月17日 住宅ローンと生命保険

 以前、生命保険の入り方の参考として、かつて主流の生保商品で生死混合保険の定期付き養老(終身)保険に加入し、大きな保証の必要な期間を定期特約で契約する方法を取り上げました。

満期時や解約時のキャッシュバリューと割安な入院特約など一度の契約で加入できるからです。

しかし、「やはり保険料を払い続けられない」等々の場合、中途解約しなければならないのでしょうか?

いいえ、契約を続ける意思がある場合は、主契約又は定期部分の減額、資金の必要な場合には契約者貸付制度を利用可能です。

注* 一度減額したあと、再度増額したい場合にはその時点で再診査(保険金額により告知で済む場合も有り)は必要です。
注* 契約者貸し付けは原則、「ある時払いの催促なし」で保険契約は有効に続きますが、利息が高めになっており、解約返戻金との相殺が不可能な場合、契約は消滅します。




 もちろん金融機関での住宅ローンには「団信」と呼ばれる保険加入が義務付けられている場合がほとんどで、加入形態によります(保険料分
0.1%〜0.3%等・・利率に上乗せタイプが多い)が、死亡以外にも障害を被った場合やがんなどの特定疾病になった場合、保険金でローンの相殺が出来るといった加入方法も有ります。
* あくまでもローン残高が保険金額となります。(火災保険の最近の一般的な加入形態、新築価格=保険金額、等とは異なります)

 

その前提で『必要な保証』というのは保証額の大きい「死亡保険金額」についてです。

* 病気入院費用の一部を担保する目的の「医療保険」は保険料も安めで、できれば加入が望ましいと思いますが、主旨が別なのでまた別の機会にお話ししたいと思います。(健康保険が使用できるか等々細かくなります)

 


 さて、30
年以上にわたる住宅ローン人生をまず5年とか10年ごとに分けて考えてみましょう。

ご家族の年齢グラフを描いてみるとわかります。

 

35年ローンを組んだご一家の例; 

ローン開始時のご主人の年齢35歳  奥様32歳 お子様 4歳と2歳の4人家族

 

二人のお子様の入園・小学校・中学校入学あたりが10年です。このあたりまであまりお金はかかりません。(塾・習い事等以外)   これから進学の為の塾や私学の場合も考え、下のお子様が大学を卒業するまでの約10年間はもっともお金がかかる時です。

 

お子様が就職すると一段落です。お子様の結婚資金や老後の為の貯蓄に頑張る時代ですか? ご主人は55歳になっています。定年まであと10年、ローン完済まで15年。

 

65歳、定年時のローン残高はあとわずかです。(退職金などを使っての一括返済又は繰り上げ返済でもっと少なくなっていれば望ましいと思います。)

 

 

* 一番心配なのは55歳までの20年間ですか、主人が無くなって、家は残ったが子供の進学はあきらめなくてはならない等のリスクに対する保証です。厚生年金加入者では遺族年金の18歳未満児の加算も有るのですが、生活するだけで大変です。保険金額は多くなくていいのです。保証を買うのです。

 


私からのアドバイス; ≪オールマイティーの保険はない≫  ゆえに ≪目的別に加入し、保証の必要度に順位を付け、各々保証の増減(場合によっては解約)が出来るように≫

 

それでは柱になる保証(保険)の加入方法は?



キーワードは「掛け捨てタイプ」です。<続く>

 



honkab2 at 10:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2010年02月16日 住宅ローンと生命保険

 在来工法で建築中の某知人は土地はあるので、手持ち資金と夏冬のボーナスで3年以内の住宅ローン完済を目標にしていますが、それは特別です。
お金持ちには住宅ローンは必要ない(節税の為の住宅ローンはあり得ますが・・・)のですが、それに近い方です。

通常、住宅ローンの契約期間は30年35年とかなり長期になります。

その間、万が一のリスクに備えるには貯蓄と切り離した保険加入が必須です。

貯蓄機能のある商品も有りますが、ライフサイクルに合わせて加入する必要があるので、お金が必要だからと 途中解約や減額してしまうと、将来の計画が変わってしまいます。

やはり、分けて準備する方がよいと思います。

また、ここでは火災保険・マイカー保険などの損害保険は別途とします。
働けなくなったときの所得補償保険というのも損保でありますが、加入や保険料は一般の方には現実的でないため生保(生命保険)に限定したお話をしていきます。

それではどんな保証商品に加入すればいいのでしょう?、

住宅ローン開始直後 万が一の為の準備はローン残高以上の金額が必要です。
通常お子様が生まれ、子育て・教育などシーンごとの必要額はある程度予想可能です。
そしてローン契約終了が近くなったときにはローン残高だけでなく家計費も小さくなっているのが普通です。

つまり、最初の10〜20年ほどが一番出費も多いし、保証額も必要な時なのが分かります。

ローンが35年だからと言って35年間もの間、最高必要額を続けるにはとんでもない保険料を払い続けなければなりません。

生命保険は「生存保険」と「死亡保険」に大別されます。そしてその二つを組み合わせた「生死混合保険」があり、様々な商品を各社が販売しているのです。

「生存保険」は満期まで生きていた場合に支払われる保険で年金型商品などに代表されます。一方「死亡保険」は定期保険・終身保険などに代表される一定期間中の死亡に対して支払われる商品が代表です。

保証は大きく掛け金は少なくというのが理想です。(続く・・・・)



honkab2 at 14:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2010年02月16日 次回にはうちの孫たちも呼びたいと思いました

チョコレートフォンデュ 一昨日のイベントのひとコマです。
大人たちのフォンデュに交じって子供たちも楽しいチョコシロップでのお楽しみ・・・。

ご存知、南いちはらの活性化ボランティアで有名なMさんからが貸していただいたかわいいフォンデュマシーンも活躍です。(Mさんのブログはこちらです

どんな写真も子供や動物の写真にはかないません。

私の孫たちは呼びませんでしたが、経験させてやりたかったな〜!!



代わりに私のおなかに入ったので、マ〜いいか!?

かさね重ねお越しいただいた皆さまありがとうございました。




honkab2 at 10:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2010年02月15日 住宅ローンと生命保険

昨日のチョコレートフォンデュのつまみ食いでまたまた日課の朝の体重計の数値に強引に理由付け、自虐を繰り返してしまいました。
それにしてもイベントではOBや検討中の方々とのログ談義が気軽にできるのでとても楽しいですね・・・。
日曜にはお子様のスケジュールいっぱいでおいでになれないOK様、渋滞でT市から出ることが出来なく、欠席のご連絡をいただいたH・K様お会いしたかったのですが・・・。
近いうちに私がお伺いいたします。

また、プラスワンキャンペーン中の展示やモデルハウスの見所(案内)は一見の価値がありますので、皆さまいつでもおいでください。


さて、表題の「住宅ローンと生命保険」ですが、過去にそれぞれ別々のシリーズで当ブログに載せましたが、実はそれぞれが密接にかかわることも有り、今日その話をしてみたいと思います。

住宅ローンも生命保険もご家族の『生活設計』抜きには考えられないものです。

ご家族それぞれのの年齢によって、収入そして出費はどんどん変わってきます。

そしてその変化への対応の準備や過度の不安の為に住宅ローンに踏み出せない方々もおいでです。
先日弊社の顧客リストの皆さまにお送りした【ログパートナー?】の編集後記でも触れましたが、持ち家(ローン)は終わりがあるが、賃貸(家賃)には終わりはない。 「リスク」は老後まで引きずるべきではない・・・・、等々の内容でした。

通常、融資側の金融機関では《返済利率》のパーセンテージがローン希望者の融資限度額決定の多くの要素ですが、その融資限度額いっぱいではなく、各家庭での毎月の「必要生活費」をマイナスした金額を返済可能額としなければなりません。

そして、その「必要生活費」の中に貯蓄や生命(損害)保険も含まれるべきです。収入者・家族の節目の出費・病気・事故の際のリスクに対しての準備があれば不安はなくなります。

さて、そのローン可能額はいくらでしょうか?
もし、現在借家の方なら大体家賃と同じくらいの方が多いのですが・・・。

また、よく言われている、『頭金』が貯まって無いので、という方、いまやフラットも含め100%融資される時代になってきました。

では、心配無く住宅ローンを続けられる、つまり、上記リスクに対しての準備という意味で、どんな保険に入ればいいのでしょう?

保険の仕組みが分かれば、保険営業員の言うなりの入り方ではない、目的別の入り方はあります。つまり年齢ごとのリスクの増減を一覧にするという方法です。

具体的には次回にご紹介いたします。




honkab2 at 10:19|PermalinkComments(1)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2010年02月12日 今日は細かいところを紹介いたします

敷目板交差部妻壁の敷き目板(縦に互い違いに張るホンカ標準のボードオンボードと呼びます)と軒天との交差部です。
隙間はきちんとふさがれています。台風などの強風時巻き込まれた風により断続的に雨がかかり室内に侵入することは庇の深いログでもあり得ます。
建具廻りだけでなくホンカは隙間は全てふさぎます。

霧除け庇部板金各所板金左は霧除け庇(ひさし)部の板金です。敷き目板はここではぴったり施工してはいけません。
右はログ交差部最上部の板金です。ただかぶせているだけではありません。
こんなところにもホンカマニュアルはあります。

軒天板
桁側の軒天も耐火下地の上にホンカ純正の軒天用板が張られました。
向こうまで続く黒いベルトは棟換気の吸気口です。
途中一段下がっていますが東側の玄関部の庇です。
玄関ポーチを長く作りますので、上の庇も長くなります。
間もなく塗装が始まります。

honkab2 at 14:59|PermalinkComments(0)TrackBack(0)■東金市ST邸(ヤルビ08反転型32.5坪)完成まで 

2010年02月11日 現状2/11

現状ヤルビ反転型の顔はやはりこの角度からが一番です。
今日は霧雨が夜には雪に変わるかも…という天候ですが、全ての建具は設置済みの為、内部木工には支障はありません。
早くも内部は外部と湿気が違うようです。





天窓廻り断熱材
ロフトでは垂木の内側に断熱材を張り付けます。
手前側に防湿面が来るように張ります。
ホンカの垂木は充分大きな(厚い)垂木の為、この厚い断熱材の裏側でも十分な通気層があります。
棟換気はホンカログとの相性がいいのです。



バス設置前
間もなくユニットバスが入りますが、向こう側には点検時の通路である、基礎開口、手前の給排水用管は木くずなどが入らないようテープで蓋をしています。

基礎パッキングも見えます。



上部セトリング対応造作風呂上部;角ログパネルの間仕切り壁が入りますが、壁はセトリングしませんが周囲・2階全てがセトリングで下がってきますので、その為のスペースをコーチスクリュー9φを使って造作します。
基準では75个離リアランスと決められています。
完成時はセトリング箇所専用の廻り縁で見えなくします。




根太受け写真は根太受けです。
この巾の木を根太受け金具で受けます。
どんな重量も大丈夫だと思いませんか?
近頃は「根太レス工法」等と言い、構造用合板と床仕上げ材だけで済ませる床張りが多くなりました。
日本の在来の根太工法も根太受けに掛けるための切り込みの為、材の強度が落ちますが、この金具は万全です。
この後1階天井が張られると見えなくなります。



honkab2 at 16:41|PermalinkComments(0)TrackBack(0)■東金市ST邸(ヤルビ08反転型32.5坪)完成まで 

2010年02月07日 エフェクタ・キャンペーンの展示です

ギャラリーエフェクタキャンペーンが始まって、お客様たちがそわそわしているのが伝わってきます。
写真は弊社モデルハウス内の「ギャラリー・ホンカ房総」にて展示されている、エフェクタシリーズ5モデルの総16パターン図です。

カタログやパンフレットでは感じ取れない間取サイズなど現実のモデルハウス内のサイズと比較しながら感じ取ってください。

尚、メジャーは用意していますので、手ぶらでお越しください。
矩計(かなばかり)図と比べ、天井高等をわかっていただけたらと思います。


展示図面
左はハウスカの図面展示です。
合計4パターンの間取も平面図で追って
一目瞭然です。

弊社キャンペーンのご案内(兼プラスワン設備応募券)も置いてあります。

図面類等ご自由にお持ち帰りください。


また全モデルの新価格表も差し上げちゃいます。
明日はログパートナー阿糧送です。

honkab2 at 15:20|PermalinkComments(0)TrackBack(0)△HONKAから