2009年04月

2009年04月29日 SM邸は遅れています

 SM邸の土地は「農転」や「開発行為に該当させないための変則登記等」で
かなり時間がかかったのですが・・・。

ここにきて、大きな問題点が浮かび上がりました。
一点は≪ログの構造≫についてです。
建築確認申請機関ではかつての《ログハウス(丸太組み工法)》に不慣れで
知識・経験がないため過去には、どのメーカーでもほとんど申請通りに建築許可が
得られていましたが、・・・・。

ホンカの「ロフティー・ホーム・デザインタイプ」(小屋裏利用2階建て)では
ほとんどのモデルで2階に何段かログ壁が増し積みされています。

実はこの2階構造が、正式には「丸太組み構造と他工法の混構造」の建築物という
ことになり<「構造計算」により安全を確かめるものとする>という
丸太組み工法住宅工事共通仕様書項目4・躯体工事 の11に抵触するため、
有資格者による「構造計算」が求められるのです。

 
 大きめの市ではまだ建築主事を置いている自治体もあり、それらの機関に建築
確認を申請した場合には未だに構造計算の提出は求められないこともありますが、
昨今の動向、特に「住宅金融支援機構のフラット35」の場合には、適合証明を
受けるため今回の申請先になったこともあり、これからは必需となりそうです。

 ホンカではカタログのモデルに関してはすべて構造計算済みのため、今回 
指摘後すぐに 提出いたしました。


 そしてもうひとつの問題点が、上水道についてです。
当該土地の前面道路には市の水道管が通り、難なく分岐給水を受けられることと
思っていましたが、・・・・。


その水道管の径が細く(25φ)、市水では分岐を認めないとの判断でした。(使用
中なのはたった1軒だけですが・・。)


その為、【20mほど離れている国道地下の本管から引いてくれば・・・・】という
考えになったのですが、同深度に下水管が手前にあり一日の夜間工事では終わらない
凄い工事になりそうなことがわかりました。

方や、同敷地の南側の既建築済み住宅の前面道路地下の150丶佞隆匹泙任竜離は
60m以上あります。アスファルトの路盤復帰まで入れると「1メートルあたり
6万円はかかるでしょう」とのこと。・・・・

・・400万円ほどかかりそうです。



さて、


どうしようか


    水道部・給水課に相談に行き、・・・・


担当のW・I両氏に方策を尋ねました。


その結果、「水道組合」を2者で結成し、市に1/2持ってもらう方向で進める
ことになりました。

 分譲予定地全てを造成し、「開発行為」にしてしまった場合、給排水路工事など
かなりの金銭的負担増になるため、(土地相場からお金をかけても売れる保証はないし・・・・)
土地オーナーや仲介不動産屋さんにとっても、将来 残りの土地の売却時の条件が
良くなるため二つ返事で同意してくれました。

作業上は「給水に係る事前協議申請手続き」の提出が必要になります。

そして、
各種書類の準備等早めに行っても事業金額上、入札物件になり、設計・業者認定など
を経て実際の工事は4カ月も先になりそうです。


フ〜ッ!

   その間工事ができないので、現25φ管からの一時給水を申請予定です。




完成後、市・保険福祉課より1/3の「上水道配水管布設工事補助金制度」利用のため
戻りはあります。実質、6〜70万円の出費ですみそうです。


 最悪、地下水か?    とも思いましたが、   どうにか進めそうです。


皆さんも土地選びの際にはご注意を!

honkab2 at 11:50|PermalinkComments(0)TrackBack(0)■市原市SM邸ラッカウス(26.9坪)完成まで 

2009年04月24日 住宅ローンについて(続き)

 現在の低金利が過去の現実的な世界経済の中での平均的ローン金利に変わったら・・・?
という風に仮定すると、大まかには4%台の金利というのが間違いのないところだと思います。

さて、話は戻りますが・・・、「返済比率」についてもう少しわかりやすく説明します。 年間所得に対する返済比率が年間何%なのか?なんて実感しにくいので、ボーナス払い(50%まで認められます)も含め、年間の総返済金額を12等分してみます。

・・・・・・・そうすると月々の所得に対する返済金額が実感として感じられるようになります。
年収がちょうど400万円の方の場合、返済比率年間30%というのは400万円×0.3 ですので120万円になります。 12(か月)で÷れば10万円(月)という数字が得られます。

 この数字はどういう意味でしょう? 税込400万円÷12≒33.3万円です。
計算上では税込33.3万円ですが、給与所得者にとっては「手取り」個人事業主にとっては「確定申告」後の金額がいくらになるかが大きな問題なのです。


「手取り」(=実際の生活費)がたとえば25万円だった場合、月々のローンの支払い10万円は概ね、金融機関がローン支払者の算定評価として「破綻しない程度の支払額」としていますが、果たして現実はそう言えるでしょうか?


 生活費を切り詰め、10万円を支払い続けることが可能だったと仮定しても、仮に途中で金利が変わり、月々の支払いが2〜3万円増えてしまった場合、このご家族にとって、かなり大きな負担増と言わざるを得ません。

 先に述べたように本場アメリカとはケタが違いますが、「日本版サブプライムローン」というのはこのことなのです。
 * 金利電卓ではボーナス併用ローンなども簡単に設定できますが、ここでいう「返済比率」というのは年間の総収入に比する総返済金額をいうので、総金額にしてからそれぞれ単純に12か月で乗除(×÷)してみてください。



 一方、先の「収入・返済比率参考一覧」で35%未満の返済比率条件を求められる年収680万円の方の例を紹介します。
 680万円×0.35=238万円 238万円÷12ヵ月≒19.83万円税込680万円の方の毎月の生活費は50万円近くあります。
20万円近く返済しても家計費はまだ30万円程残ります。この19.83万円というのは4%金利でも4480万円弱の融資は受けられるという額なのです。
(ちなみに2%金利だと5990万円弱の融資が得られます)



 どうでしょうか「返済比率」という概念はお解りでしょうか?  さて、住宅ローンについて話してきましたが、契約者の年齢(ローン期間)・抵当権設定する土地・建物の資産価値や契約者の家族状況・職業の内容等もローン審査・申込する時に評価されるものです。

 その他金利優遇条件や割り増し融資対象に該当するか否かも大きな条件になります。
 建物の仕様・金額はほぼ決定しているこだわりのログオーナーのたまごであるお客様がたにとって「建物関連費」と「諸経費及び雑費」をマイナスしたものが土地及び外構用予算となります。

honkab2 at 11:43|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2009年04月23日 住宅ローンについて

金利計算機 これは私愛用の犇睛計算機"です。

各銀行ローン担当者も使っている比較的使いやすい普及型です。 これから、または現在ローン中という方は、是非とも買いそろえていただきたい一品です。

 ローン残高・金利・ローンの期間などを入力すると月々などの支払金額が解り、ローン支払のシミュレーションが出来ます。

 その他、重要なことではローン金額等の必要項目を入力することにより得られる解の金額(月額返済金額)から逆算して、収入に対する「返済比率」を見ることができるのです。


 一般に金融機関の融資額は税込み年収の5倍程度などと言われていますが、実は、融資実行時の貸出金利に大きく左右され、現在のような低金利ではもう少し上乗せできそうです。


 また、一般金融機関よりも住宅金融支援機構のほうが貸し出しに縛りを設けていないようです。(つまりフラット35のほうが多めに貸し出せる)



 さて、そのローン限度金額をはじき出すのが「返済比率」という決まりです。 ここに 或る「返済比率」の参考を引用すると
年収(税込)300万円未満・・・・・25%以内      
400万円未満・・・・・30%以内      
700万円未満・・・・・35%以内      
700万円以上・・・・・40%以内

この表を参考にすると         
(例)直前年収395万円の世帯の返済は年間118.5万円以内            でなければならない            
別の言い方だと(月98,750円×12か月)なら返済比率           
 を満足する、ということです。


 ここで、月額98,750円というのは金利2.0%なら融資額¥2,980万円であり、金利4.0%なら融資額¥2,230万円程度(35年ローンの場合)だということです。



  どうですか?金利は安いほうが多く借りれる、逆にいえば同じ融資額なら安い金利のほうが返済額が圧倒的に少なくなる、ということです。          

(例)融資額¥2,500万円で2.0%金利では月々¥82,816円            4.0%金利では月々¥110,694円ほどにもなります。


 以前、このブログで「日本版サブプライムローン」という話をしましたが、当初の契約時には解っていても、ローン途中にこの程度の金利の上昇があった時にはショックです。

できるだけ金利変動のない住宅ローンにしたいものです。
金利の低いローンへの借り換えという選択もありますが、残り年数・残高にもよりますが、残高が1000万円以上で10年以上のローン期間が残りなお且つ、新契約ローン金利が今までより1%以上低くなる方はローン保証料(手数料)がかかってきても目に見えて月々の負担が減るようです。


  一生のうち一番大きな買い物・ローンです。もっともっと賢くなってください。
 いまだに世間で契約される住宅ローンは「3年固定」が一番多く、次に「10年固定」です。


不動産業者や住宅販売業者(工務店を含む)は3年固定などの安い金利での数値を使った返済シミュレーションを使いたがっています。


より大きな売り上げが見込めるからです。 「優遇金利1%台」が35年続くなんて考えられますか?


 続く・・・。

honkab2 at 17:44|PermalinkComments(0)TrackBack(0)住宅ローンアドバイザーからのお知らせ 

2009年04月23日 お子様とログハウス内で写真を撮りませんか?

kidsモデル募集 若くて美人のカメラマンが
お子様の写真を撮ります。

このカメラマン、23才ですが・・、
お父さんはコワモテの会社経営者です。
実は・・・・、
○○○に○○○○に○○○んだそうです。

私も高一の娘をいまだに「抱っこ」できますが・・

彼女、・・・
こともなげに「○○○に○○○○に○○○ますよ!」

聞いた私はそれだけで「おろおろ」としてしまいました。

父親としての夢ですね。

そんなカメラマンがお子様の一瞬を撮らせていただきます。

USBメモリーに落とし、差し上げます。
思い出にしてください。

honkab2 at 09:48|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2009年04月19日 ルオントを見てきました

 YT様のお気に入りのモデルプランのうち昨年のプランブックに初めて載った
プランの一つがルオント(自然)です。
ホンカ総武・TAGさんのお客様邸の完成見学会にお邪魔しました。

周囲はホンカログや○○SSのDログも何棟か見え、それぞれ生活様式を主張して
いました。
YT様とは現地で待ち合わせ、見学させていただきました。

そして、この日の担当営業の伊藤氏に矢継ぎ早に質問しました。

プランの変更や造作・収納なども施主様の生活意識が反映されるので、ご家族構成や
ペットの有無その他などを聴くことにより、「なるほど!!」と、納得。

オリジナルには無い2Fバルコニー、それにつながるロフトのキャットウオーク。
12メートル長の妻側ログ幅の南面に伸ばし、合わせた左右の部屋は圧倒的な余裕を
生み、その収納の多さに納得しました。

それもそのはずオリジナルよりも3.6坪増の1階述べ床面積だけでも12m×7.5m
=90屐27.23坪)なんです。(玄関ポーチ・デッキを除く室内のみ)

そこに2.5m巾×8.7m長のデッキ。

昨年、某お客様が検討され、緩傾斜(4分弱)の屋根でのロフトや収納を今一歩
説明しにくい為、ご希望されるまま図面作成いたしましたが、・・・。

自らの想像が現物と一致し、我ながら内心ほくそ笑んでいたのでした。

YT様も次々にアイデアが浮かんで、・・・・
ルオントに決定の場合には またまた、大幅に変更となりそうです。
YT様のご希望も多くうかがえました。

施主様、TAGのスタッフの皆さま ありがとうございました。


LUONTO・TAG施工物件

honkab2 at 11:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2009年04月14日 山中湖のデザインセンターに行ってきました

モデルハウス内部 ST様第一希望の
Jarvi(ヤルビ)です。

一階リビングのこの明るさはと見れば、

吹き抜け上部及び
ロフトのセカンドリビングには
窓がこんなに多く・・・。

光・ひかり・ヒカリ とにかくこのモデルは
基本的には、
35坪前後のログハウスに匹敵する、
平面8×8.7m角のログを使っています。
各スペースに余裕があります。
セカンドリビング(約6畳)には
ソファーセットを置いても十分な広さです。


内部 ここ山中湖のヤルビの主寝室は
シェッドドーマーで
恐るべき空間を保っています。

2階バルコニーと
収納内の傾斜天井が
オリジナルの屋根傾斜です。




子供部屋 さて、これは子供部屋の
ベッドの造作です。

はたしてどのモデルでしょうか?




子供部屋 ゲーブルドーマーの空間が
子供用の可愛い
ベッドになっています。
ベッドの両側(頭・足)には
本来の屋根傾斜を利用した
収納の扉も・・・。

おわかりですか?

さて、私自身今回はリニューアル後初めてのDSでしたが、
内装・設備はともかく、一番良かったのは、各モデルの
塗装でした。
重ね塗りやカラーリングの変更によってイメージは大きく変わり、
しっくりと落ち着いていました。

ここではこれ以上載せませんので、ぜひお出かけください。


honkab2 at 10:45|PermalinkComments(2)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2009年04月11日 ホンカ・東京デザインセンター

瀬田ヽ段瀬田⊃疊瓦







吹き抜け上、2階のセカンドリビングの室内手すりです。
ホンカルックにも出ています。
強化ガラスです。おしゃれでしょう?

瀬田のカスタマーセンターは

表題の「ホンカ・東京デザインセンター」になります。

瀬田パーゴラ瀬田ぅ螢咼鵐哀好函璽崋り







ホームページからタグ・「お近くのホンカ」のページの東京カスタマーセンター
の中の掲載写真よりマニアックなアングルを見てください。


瀬田ゥ汽Ε兵瀬田Γ嘘トイレ







那須モデルハウスの正式名が「ホンカ北関東・デザインセンター」
に決定しました。

オープンは4月26日(日)です。
同日付けでここ瀬田も名称が変わります。
機能・運営も少しずつ変わりそうです。

ユーティリティー設備

急ですが、
明日4月12日に
私は山中湖のデザインセンターに行きます。

これは弊社のお客様であるST様が
デザインセンター見学に行かれる
とのことですので、現地待ち合わせ
させていただき、合わせてリフォーム後の
モデルハウス群を見てしまおう、という
私の魂胆からです。

明日、ST様だけでなく都合のつく方 宜しかったら、
現地でお待ちいたしております。

確かchoroさんもこのころ行かれるはず・・・?だったかな?

honkab2 at 10:49|PermalinkComments(2)TrackBack(0)△HONKAから 

2009年04月08日 旅立ちの季節です

 昨日お休みをいただき、二女の高校の入学式に行ってきました。

小学校の卒業式ほどではなかったのですが、娘や彼女の同級生たちの
成長と青春のあり様に感動し、うるうると来た数週間前の中学校の卒業式
と比べると・・・・、

彼女の「将来の人生におけるスタートライン(原点)」とも言える、高校の
入学式では、親として育てた感動というより、一個の人間の間もなくの巣立ち
を見つめている≪心配≫にも似た複雑な心境のほうが多かったように思います。


新入生入場
我儘に育ててしまったものの、
向上心は親が感心するものを
持っています。

勉強だけでなく、部活他 関心の
あること全てに 力いっぱい頑張
ってほしいです。


成長が眩しかった1日でもありました。



honkab2 at 11:06|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2009年04月04日 ギャラリー「ホンカ房総」では山間の子供たちの作品を展示しています

富山小学校作品展 4/5(日)〜4/19(日)まで
展示中です。

市原市は28万人の人口を抱え、千葉県内では第6位、
面積でいえば第1位の市町村です。

北西に石油化学工業の京葉工業地帯を有し、県都
千葉市に隣接する北部一帯は急激な都市開発地域、
中部・南部地域では農業生産高でも近隣町・村に
負けないだけの経済活動を誇ります。

 また、首都東京圏にあり、都内までの各アクセスも
1時間少々という地域でありながら、実は過疎・少子化
の波をかぶってしまっている地域があります。

今回、その地域の小学校、市原市立富山小学校の児童たち
の 心洗われる作品をお借りしました。

富山小学校作品展
コロコロとした わんぱくな どんぐりたちが

いまにも動き出しそうに見えます。

是非、ご覧になってください。

honkab2 at 16:31|PermalinkComments(0)TrackBack(0)♪♪ログマスター002・ムーミン阿部のつぶやき 

2009年04月03日 HONKA Duo キャンペーン2009

ホンカでは4/1から8/24までのうち先着5棟までのラミネート丸ログの
新商品「Duo」 のディスカウントを行います。

但し、丸ログ加工工場のキャパシティーから限定5棟とさせていただきます。

サイズはDuo RLL170 ・ RLL210 ・ RLL230 です。


【参考;本来、RLLは同サイズならRLの5〜15%のプラス費用が見込まれます。
価格表にはありませんがΦ(口径)の大小によってプラス分は変わります。】

今回のディスカウントは 正規価格の−8%です。


ちなみにJarvi8(ヤルビ8)・ロフティー・ホーム・デザイン(ロフト利用二階
タイプ)述べ床32.5坪をDuo・RLL210で発注した場合の比較では同サイズ無垢材
のRL210に比べ、たったの12万円ほどのプラスで済みます。

もうひとつ、2ストーリー・デザイン(総ログ積み上げタイプ)片流れ屋根
の新モデルAalto(アールト)述べ床35坪を同サイズRLL210で発注した場合
わずか16万円弱程度のプラスです。

クラック対策をしているDuo RLL(ラウンド・ラミネート・ログ)で建てた
ログと従来のRL(ラウンド・ログ)とでは経年変化でかなりの差は出るはずです。
建築後のメンテナンスに大きく関わってきます。

角ログ以上に丸ログで建てたログハウスは、ほこりの付き方・雨、日光などの
当たり方で 経年変化を受けやすいのは当然ですが、その中でもクラックの
有無や多い・少ないということでの差は決定的な美観の要因でもあると思います。

丸ログで検討されていらっしゃる方に、Duoはお薦めです。


どうぞお早めに・・・!!!

honkab2 at 10:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)△HONKAから